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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：250 萬
參考單價：24.32 萬/坪
地址：台南市東區東門路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1衛
總坪數：10.28 坪 (不含車位面積)
主建物面積：6.04 坪
附屬建物面積：1.3 坪
共同使用：2.94 坪
土地面積：0.99 坪
樓別/樓高： 4樓 / 11樓
屋齡：34 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理描述：1705/季
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋評估報告：東區東門路套房

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 價格門檻低：總價 250 萬，單價約 24.32 萬元/坪，在東區屬於首購族可負擔的入門價位。 2. 生活機能極佳：鄰近夢時代、家樂福、星巴克，且位於東寧商圈，日常採買與交通皆便利。 3. 文教資源豐富：周邊聚集成大、南一中、長榮中學等多所學校，客源穩定。 4. 衛生設施貼心：樓梯間設有垃圾集中區，無需特地下樓倒垃圾，維持環境相對整潔。
劣勢	1. 屋齡較高：建物約 34 至 35 年，可能面臨銀行核貸年限縮短或貸款成數限制。 2. 空間局促：室內坪數僅 6.04 坪，格局為 1 房 0 廳，缺乏客廳空間，長期居住舒適度有限。 3. 樓層電梯疑義：位於 4 樓（共 11 樓），物件未明確標示有無電梯，若無電梯對於提重物或未來轉手影響較大。
機會	1. 租賃市場穩定：因鄰近成功大學與學區，出租需求強勁，適合投資者作為收租資產。 2. 區域價值支撐：東區為台南核心發展區，即使屋齡漸增，地段價值仍具抗跌性。 3. 改建潛力：老舊大樓未來若有都更或重建議題，可能帶來資產增值空間。
威脅	1. 轉手流動性：隨著建築老化且無電梯，同類型物件的競逐對象較少， resale（再售）難度較高。 2. 維護成本上升：老舊大樓未來可能需要大規模修繕或加裝設施，潛在管理費用增加。 3. 居住人口限制：格局僅為套房，無法滿足家庭式購屋需求，買家族群單一化。

2. 物件評論

此物件適合以「投資收租」或是「極度預算有限的自住首購族」作為考量。

購買建議：謹慎評估後可納入考慮

主要理由如下：

地段價值明確：東區的生活機能與文教資源在台南地區具有高度競爭力，租金收益與保值潛力優於非核心區域。
居住性質限制：由於室內坪數小且無客廳，若您是打算長期自組家庭生活，此物件空間明顯不足；但若是作為單身居住或出租用途，其成本優勢則相當明顯。
貸款與結構風險：因屋齡接近 35 年，建議在簽約前務必確認銀行核貸條件（如贷款年限），並檢視大樓公共基金狀況及是否有加裝電梯的規劃，以確保資產流動性不受影響。

總結來說，若您的目標是進駐台南核心區的投資佈局或降低總價門檻，這是一個不錯的切入點；但若重視居住寬敞度與未來轉手便利性，則建議多比較幾處較新或具備電梯的物件。